서울 아파트 매입 전 꼭 알아야 할 2년 실거주 규칙

서울·수도권 토지거래허가구역 주택 매입 시 '2년 실거주' 의무 신설

목차 📌 토지거래허가제란? 🏠 허가 대상 지역 및 범위 👨‍👩‍👧 2년 실거주 의무 주요 내용 ⚖️ 법적 유의사항 📋 정리 및 유의 포인트 ❓ FAQ 자주 묻는 질문

📌 토지거래허가제란?

토지거래허가제는 부동산 시장 과열을 막기 위해 일정 지역의 거래를 제한하는 제도입니다. 부동산 투기 억제와 공익적 이용을 위한 공공 규제 장치로서, '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 근거합니다.

국토교통부 장관 또는 시·도지사는 투기성 거래나 급등이 발생할 경우 해당 지역을 일정 기간 동안 허가구역으로 지정할 수 있습니다.

🏠 허가 대상 지역 및 범위

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2025년 10월 기준, 서울 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이번 지정에서는 아파트는 물론 연립주택, 다세대주택까지 추가되었습니다.

구분	대상	비고
서울특별시	전 지역	전면 허가구역
경기도	12개 주요 지역	투기과열지구 중심
대상 유형	아파트, 연립, 다세대	단독주택 제외

👨‍👩‍👧 2년 실거주 의무 주요 내용

허가구역 내 주택을 매입할 경우 내국인과 외국인 모두 취득 후 2년간 실거주 의무를 져야 합니다. 이 기간 동안 매도나 임대가 불가하며, 이를 위반하면 이행강제금과 허가 취소가 가능합니다.

특히 전세 세입자가 있는 경우 실거주 시작이 어렵기 때문에, 전세계약 만료 이후 거래를 진행해야 불이익을 피할 수 있습니다.

⚖️ 법적 유의사항

허가 대상 부동산을 매매할 때는 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 계약 효력이 발생합니다. 허가 전 계약은 법적으로 ‘유동적 무효’ 상태이며, 허가가 확정되어야 효력이 생깁니다. 허가 거부 시 계약은 무효가 됩니다.

다만 증여나 신탁 등 대가 없이 이전하는 행위는 허가 예외로 인정됩니다.

📋 정리 및 유의 포인트

토지거래허가제는 공익 보호를 위한 제도지만, 개인 간 거래에는 제약이 따릅니다. 매입 전 반드시 허가 절차를 확인하고, 실거주 요건 충족 가능 여부를 검토해야 합니다. 이를 위반하면 행정 제재 및 계약 무효 가능성이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

❓ FAQ 자주 묻는 질문

Q1. 실거주 의무 위반 시 어떤 불이익이 있나요?
A1. 이행강제금 부과 및 거래 허가 취소 가능성이 있습니다.

Q2. 임차인이 살고 있는 집이라면?
A2. 임대차 기간이 끝난 후 실거주 요건을 충족해야 합니다.

Q3. 증여는 허가를 받아야 하나요?
A3. 무상 이전 행위로서 예외 대상입니다.

Q4. 허가 전 계약은 유효한가요?
A4. 허가 전에는 ‘유동적 무효’ 상태이며, 허가 시 소급 효력이 발생합니다.

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